房地產評估在金融機構貸后管理中的作用

2025-08-14 18:00:39

一、傳統房地產評估機構的業務困境

根據中房學網站統計，當前我國除香港、澳門、臺灣之外的省市中，共有房地產評估機構5696家，其中，具備一級評估資質的機構為392家。房地產估價已成為房地產買賣、租賃、抵押、城鎮房屋拆遷、司法鑒定、課稅、公司上市、企業改制、企業清算、資產重組、資產處置等活動的基礎，為促進房地產市場健康發展，維護房地產市場秩序，發揮了積極作用。

由數量分布圖可知：

全國估價機構最多的省份前五名為江蘇、廣東、山東、浙江及四川。如此之多的評估機構，帶來的直接影響就是競爭白熱化。

近幾年，許多評估機構早就放棄按照所謂“國標”、“省標”來進行收費，而是直接進行價格戰，采取低價占領市場的策略。在市場早期，這種策略雖然簡單粗暴，卻也直接有效。但是隨著各評估機構在這種惡意競爭下的短兵相接后，市場上能吃的“蛋糕”越來越少，同時報告質量也受成本所限直線下降。而低收入下的評估機構自然無法吸引高素質的人才加盟，更談不上開發新的業務渠道，因而只能受困于當前的局面，從而陷入惡性循環。

目前傳統評估機構所提供的服務主要集中于征收評估、抵押評估、課稅評估、司法鑒定評估等，以做單個項目為主，也有不少評估機構著眼于大數據，致力于開發批量評估的體系，并且有相當一部分公司已取得一定成績。但是，各評估機構對銀行貸后復估業務的關注度卻未提高到應有的高度。

二、貸后管理在金融機構風險管理中的作用

所謂“貸后管理”是指金融機構從貸款發放或其他信貸業務發生后直到本息收回或信用結束的全過程的信貸管理。其是信貸管理的最終環節，對于確保銀行貸款安全和案件防控具有至關重要的作用。

貸后管理是控制風險、防止不良貸款發生的重要一環。客戶的經營財務狀況是不斷變化的。可能在審批授信時客戶經營財務狀況良好，但由于行業政策的影響、客戶投資失誤的影響，上下游的影響（負面影響表現在原材料漲價和產品降價或需求減少等）會引起客戶的經營財務狀況發生較大不利變化。貸后管理就是要跟蹤客戶所屬行業、客戶的上下游和客戶本身經營財務狀況包括其商業信用的變化，及時發現可能不利于貸款按時歸還的問題，并提出解決問題的措施。

近年來，隨著國內商業銀行完成股份制改造及在境內外上市，商業銀行對風險管理的認識和重視度大幅提升，陸續建立起了系統性的風控體系和內控制度；尤其是在資產業務風險管理方面，通過制度設計和崗位分離，有效減少了信貸業務在貸前調查、貸中審批環節的信用風險以及道德風險。但在貸后管理環節，執行效果明顯不如貸前和貸中環節，各類檢查和審計報告中評價貸后管理薄弱、流于形式的描述屢見不鮮。在銀監會頒布的《商業銀行授信工作盡職指引》中，已將授信后管理和問題授信處理作為銀行授信業務的重要環節予以強調和規范，充分說明加強貸后管理的重要性。

三、當前金融機構不良資產現狀

根據銀監會公布的統計數據顯示，截至2016年二季度末，商業銀行不良貸款余額為14373億元，較上季末增加452億元，較去年同期增加3454億元；不良貸款率1.75%，與上季末持平，較去年同期上升0.17個百分點。至此，中國銀行業不良貸款余額已連續18個季度反彈，不良率連續11個季度上升。同時，不良貸款增長態勢仍在延續：已披露的7家上市銀行中，其中浦發、華夏、平安、招行、建行、交行不良率分別攀升了9、4、11、15、5、3個基點為1.65%、1.56%、1.56%、1.83%、1.63%、1.54%。

四、房地產評估在金融機構貸后管理中的作用

隨著金融經營管理體制改革的不斷深入，銀行授信業務的整體管理水平不斷提高，房地產評估在信貸決策中越來越發揮著重要作用，當前，銀行在貸前和貸中往往掌握主動權，客戶配合較為積極，但是到貸后階段銀行則相對處于被動地位。而房地產評估在等銀行貸后管理中的作用沒有受到重視。下面僅就對房地產評估的理解，分析一下其在貸后管理中的重要作用。

1.有利于提高項目風險預警和化解能力。

房地產評估一般要通過周密的調查，掌握大量可靠的數據資料，對各種信息加以收集整理、科學分析，充分考慮現實和潛在的風險點，評估項目當前的客觀估值，計算抵押率，對項目的安全性進行評級，同時與貸前估值進行比對，便于金融機構了解項目的價值增減狀況，提示項目是否存在還貸風險。

2.有助于積極跟進“關注”類貸款項目，警示“風險“類項目。

在貸后管理的項目復估中，對于評級為“關注“類別的項目，可由房地產評估機構定期進行估值評定，特別是在建工程類，跟隨項目開發進度評估其不同時點下的價值，可以幫助金融機構對項目進行實時監控，了解其動態趨勢，必要時可進行貸款重組。

對于評級為”風險“類別的項目，由房地產評估公司對金融機構提出警告，便于金融機構企業檢查債務人還貸能力，督促債務人落實還貸資金。同時對債務人的賬戶變動情況進行嚴密監控，督促企業加強資金回籠，必要時可限制債務人的大額用款。

3、改變視野，協助銀行及債務人對風險類項目進行前瞻性估價，根據規劃的變更情況，及時評估出項目的潛在價值，并提出改建的可能性，化“不良資產”為“優質資產”。

4、大量P2P網絡借貸平臺如雨后春筍般應運而生，隨之而來的也是部分P2P平臺的“跑路潮”。大部分P2P的業務還是依托于房地產抵押，借助房地產評估機構的專業力量，可以有效地評估項目風險，防范資金風險。

綜上所述，在當前經濟形勢下，房地產評估可為金融機構的資金安全保駕護航，在金融機構的貸后管理中有著無可取代的重要地位。深入挖掘相關衍生類業務將會是房地產評估公司新業務的增長點。

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