房地產(chǎn)價(jià)格四大評(píng)估方法

2025-08-14 18:00:47

市場(chǎng)比較法

　　在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候，人們會(huì)自覺(jué)或不自覺(jué)地將這項(xiàng)房地產(chǎn)和它周邊的房地產(chǎn)價(jià)格作一比較。按理說(shuō)，如果住宅的效用相近，那么房?jī)r(jià)理應(yīng)差不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產(chǎn)作為定價(jià)的參照系。購(gòu) 房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價(jià)格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價(jià)格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個(gè)。這就是市場(chǎng)比較法所依據(jù)的替代原理。

　　市場(chǎng)比較法的優(yōu)點(diǎn)是具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，適用范圍寬，簡(jiǎn)單明了，易于采用。但是，必須弄清楚市場(chǎng)比較法的使用范圍。采用市場(chǎng)比較法有三個(gè)必要條件：

　　第一，需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。也就是說(shuō)，要求房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，有相當(dāng)大的規(guī)模，有較長(zhǎng)的歷史。如果在某個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場(chǎng)比較法可能出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經(jīng)積累了幾萬(wàn)個(gè)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，可是，一旦按照比較嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，每一個(gè)樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小，那么具有一定置信度的區(qū)間就很寬。假若置信區(qū)間的上下限之間的距離拉得很開(kāi)，討論房?jī)r(jià)時(shí)就失去了判斷標(biāo)準(zhǔn)。

　　第二，使用市場(chǎng)比較法隱含著這樣一個(gè)假設(shè)：在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場(chǎng)比較法的使用前提是充分競(jìng)爭(zhēng)。

　　第三，采用市場(chǎng)比較法必須要求房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。在市場(chǎng)比較法中，房地產(chǎn)商估計(jì)的房?jī)r(jià)取決于他們對(duì)市場(chǎng)走向的預(yù)期。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)商會(huì)在當(dāng)前房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上加上一定的通貨膨脹率設(shè)定房?jī)r(jià)。如果市場(chǎng)不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)暴漲暴跌，那么采用市場(chǎng)比較法的困難就很大。在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時(shí)期，采用市場(chǎng)比較法有可能高估房?jī)r(jià)，放大房地產(chǎn)泡沫。在這種情況下，市場(chǎng)比較法完全喪失了用武之地。

　　收益還原法

　　按照房地產(chǎn)未來(lái)的收益來(lái)估計(jì)房?jī)r(jià)的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎(chǔ)是理性預(yù)期理論。首先估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房?jī)r(jià)。如果在未來(lái)的純收益和還原利率這兩個(gè)環(huán)節(jié)上沒(méi)有異議，那么收益還原法是最理想的房?jī)r(jià)估計(jì)法。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來(lái)收益超過(guò)其成本。

　　使用收益還原法的第一個(gè)困難來(lái)自于如何選取合理的還原利率。對(duì)于不同的投資者來(lái)說(shuō)，這個(gè)利率的選擇標(biāo)準(zhǔn)有所不同。對(duì)于購(gòu)房居住者來(lái)說(shuō)，這個(gè)還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機(jī)會(huì)成本。當(dāng)期的利率好說(shuō)，困難在于未來(lái)利率的不確定性，利率的變動(dòng)給還原利率的計(jì)算帶來(lái)了不確定性。

　　第二個(gè)困難是如何計(jì)算純收益。在計(jì)算純收益時(shí)，由于租金往往是在前期就通過(guò)租約固定了下來(lái)，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房?jī)r(jià)值的增長(zhǎng)率。在房地產(chǎn)市場(chǎng)異常繁榮的時(shí)期，人們對(duì)房?jī)r(jià)的樂(lè)觀估計(jì)提高了預(yù)期的純收益，由于純收益上升，房?jī)r(jià)自然也隨著上升。

　　事實(shí)上，人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化倘若在某些時(shí)期房?jī)r(jià)突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會(huì)隨著潮流改變他們對(duì)住房增值的預(yù)期。在這種情況下購(gòu)買住房看起來(lái)要比租房合算得多，從而越來(lái)越多的人由租房改為購(gòu)房。這部分解釋了為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)比較容易受到投機(jī)風(fēng)氣的影響。

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