從風險偏好來看，房地產類抵押物在目前的金融市場環境下，已經屬于較為優質的擔保物。一方面，房地產的參照物較多，價值更容易確定；另一方面，房地產價值相對其他擔保物而言更為穩定，處置也較為便利。但從實踐工作情況來看，當房地產進入到清收拍賣環節中，原有的評估價值與最終的處置價值往往會出現較大的差別。拋開市場交易心理的影響因素，不得不說商業銀行在審批以及貸后跟蹤過程中，都存在未能仔細分析房地產評估報告中的內容，也未能有效甄別同一區域不同類別房產的價值差距，陷入了形而上學的陷阱。所以，要控制房地產抵押物的價值風險，就要用好評估報告，小編認為應當從以下幾個方面入手：
1、明確評估公司服務標準，確保評估報告產出質量關
在選擇評估機構過程中，應當從以下幾個方面進行考評：
首先，要嚴格管控評估機構的準入標準。金融機構在引入評估機構時，應著重核實評估機構的基本材料，包括工商運營、評估資格以及從業人員等三類。不僅要確保評估機構擁有正常運營的能力，而且要核實評估機構自身的從業資質以及從業人員工作能力。部分地區的評估機構在評估土地資產時，需要根據管理機構下發的評估地域開展評估工作。如果超越評估地域限制，所得出的評估結果可能歸為無效。
其次，建立對評估機構的考評機制。對于評估機構應當建立年度的考評機制，由專人跟蹤評估機構的使用狀態以及評估結果應用成效。并且制定對應的評估機構考評機制，確保對評估機構中“能者上、庸者下、劣者汰”的管理原則，
再次，要通過書面協議確定評估機構的權責。評估機構作為第三方服務提供者，其最終形成的評估結果以及產生的影響是由聘用方承擔的。所以，在與評估機構簽訂《合作協議》或《委托協議》時，至少需要明確評估機構對評估標的所采用的方法、評估過程中對評估標的描述的細節性要求以及機構對最終出具的評估結果所應當承擔的責任，讓評估機構明確自身的違約成本。
2、根據房地產特點，選用科學、合理的評估方法
在房地產評估中，應當根據房地產的具體類型來確定評估方法。
針對一般性住宅可以采用市場法開展評估工作。在評估報告中，評估機構采用市場法做出評估結論后，審查人員可以根據選為對比標的房產的坐落，利用網絡公開售賣信息進行交叉復核，從而驗證評估報告中的標的價值是否合理。
針對于商業公建大多采用市場法或成本法進行估值。但是由于商業公建所處的區域、路段、樓層不同，且同類型對比標的數量有限。所以審查人員在看到評估價值后，要查閱標的的取得方式以及取得價值，必要時應要求房地產的所有者提供對應的合同和發票進行驗證，防止出現過度溢價的風險。
針對于工業廠房采用成本法的情況較多。審查人員在查閱評估報告時，需要注意的是工業廠房取得方式。如果為自建，就需要區分工業廠房的施工結構、使用的材料以及專業用途。即便都是鋼筋混凝土結構，也會出現因使用的鋼筋價值不同出現價值偏差。如果為購買甚至于拍賣所得，就需要查看取得的證明材料，驗證評估價值是否與實際價值存在偏離。
當然，如果采用成本法估價，可能會出現評估價值偏低的情況，從而降低授信客戶的貸款額度，但是作為評審人員，應當明確收益與安全的平衡點，確保房地產抵押類業務的健康發展。
3、細致分析抵押物，多角度分析價值差別
作為審查人員，一般無法做到現場查看所有的房地產情況，所以在使用評估報告時，需要檢查評估報告是否已經披露了下述信息。
在房地產的準入性審查時，審查人員需要注意房地產權屬是否存在爭議；是否用于教育、醫療、市政等公共福利事業；是否列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；是否已依法公告列入拆遷范圍的房地產；是否存在查封、扣押等情況限制。否則后續操作無法予以落實。
在房地產的價值審查時，審查人員需要注意房地產的細節性差別。例如，針對于一般性住宅，需要甄別所屬小區屬于項目開發的第幾期。因為按照開發商的項目建設過程均是采用逐次開發，但由于戶型，朝向以及周邊配套距離等不同，售價會出現差別。而商業公建的價值細節問題主要集中在層高以及開間的大小，這決定了公建能否分割以及通過改造增加使用價值的可能。
在房地產他項權利篩查過程中，需要關注是否存在抵押、租賃以及工程施工費用等他項權利。特別是在工業廠房的評審中，尤其要注意廠房建設用地的取得方式是否已經在評估報告中披露。因為部分地區在招商引資的過程中，為了提高工業園區的入住率，對于土地費用往往會給予先征后返的優惠，但同時也會對買賣附加條件。如果評估報告未能對此予以揭示，會對后續的處置造成影響。
4、防微杜漸，建立現場與非現場檢查的動態管理
當評估報告經過放款環節后，貸后管理人員往往會忽略對評估報告內容的檢視。但實際上，評估報告雖然只是對某一個時點房地產情況的評價，但恰恰是這種時點的評價，可以作為貸后管理工作中房地產情況的對比參照物。小編就曾遇到一個實例，某村鎮土地上建設的工業廠房辦公樓，由于土地性質發生了變更，因此對土地的證照重新進行了換發。但是由于房地產抵押在前，且是按照當時評估報告披露內容進行的抵押登記描述，換發后的證照雖然總面積未變，但樓層以及宗地都發生了改變（土地重新勘驗）。導致抵押登記結果與實際情況出現不符。但由于忽略了對抵押物的現場核實，也沒有查閱對應的評估報告，融資銀行也就未能及時變更登記內容。導致后續出現了抵押登記可能歸于無效的風險。所以，對于評估報告信息應當實現動態管理，定期及時的將房地產的現場與非現場情況結合對比，發現可能潛在的風險。
5、定期交叉互評，用李逵抓李鬼
商業銀行自身要注意收集和積累房地產市場的資料，對于價值出現波動的區域或標的，應當建立定期或不定期的復核評估制度。選用獨立的第三方評估機構，對原有的評估結果進行背對背的重估，以便互相甄別，檢驗前期評審擔保價值是否保持足值。從而豐富自身對價值偏差的判斷條件和能力，提高對房地產價值風險的反應效率。
以上內容由眾誠整理提供，更多資產眾誠資訊請瀏覽眾誠官網，也可咨詢我們的服務熱線。
(3).jpg)
