評估報告是最終的評估結果，是具有法律效力的文書。只要是拆遷、征收、或者騰退，都會經過評估的程序。作為被動的被拆遷人，維護合法權益的最好辦法是根據最終的評估報告，審查評估程序是否合法。
一份評估報告放在大家的面前，大家都知道數額低、自己的合法權益受到了侵害，但到底低在哪里卻說不出來。接下來給大家講講，如何判斷一份拆遷評估報告是否合法?它的違法點都會出現在哪里?
一般來說，被拆遷人接到的評估報告大部分都是不合法的，因為它僅僅寫著房屋估值，缺失了很多應當列明的事項。
我們以一份比較完整的評估報告為例，給大家列舉一些可能出現的問題點。
比如說：我們通過評估報告知道了評估公司的名稱，那么我們就可以查詢評估公司的資質，因為評估公司是分級別的，級別不同、評估的能力也有很大的差別。
《北京市國有土地上房屋征收房地產價格評估機構選定辦法》
第七條列入房地產價格評估機構名錄的評估機構，評估業務量超過下述標準時不能承接新的房屋征收評估工作：
(一)一級資質評估機構的在估業務量達到2000戶;
(二)二級資質評估機構的在估業務量達到1000戶;
(三)三級資質評估機構的在估業務量達到500戶。
假如你們這個拆遷項目總共有800戶，那么評估公司必須要達到二級的資質，如果經過查詢，發現這個評估公司的資質存在問題，就是個三級資質，那么我們就此就獲得了一個談判的籌碼。
再比如說：估價時點方面的問題，我們剛才講過估價時點是估價結果對應的日期，那么實際的案例中，一個項目進行個三年五年都不算是個稀奇的事情，七八年的也存在，那么各位想想，北京現在的房價和七八年前的房價相差多少，這樣的評估時點是否合理?
評估時點指的不僅僅是入戶測量的日期，而是估價活動的起止時間，即正式接受估價委托至完成估價報告的期間，通過這個期間，我們可以判斷程序是否合法。
實踐過程中存在這樣的情況，評估在前，辦理拆遷許可證在后，這樣的情況我們也見過不少。
我們曾經遇到一些情況，集慧律師在代理案件過程中，進行調查取證工作，從委托人手里得到了評估報告，然后又調查到了拆遷項目的拆遷許可證，兩證一對比，發現了問題。
拆遷許可證是2013年8月發的，評估報告的日期卻是2013年6月，比拆遷許可證的日期還早兩個月，這就是明顯的違法。
關于評估報告的有效期，法律上沒有具體的規定，但是評估報告中必須要注明有效期，很多拆遷項目持續好幾年，如果一直沿用原來的評估報告，對被拆遷人的損害是巨大的，所以合法的評估報告應當具備有效期，如果沒有，那么也屬于違法。
估價師的聲明也可以體現出很多的問題。
首先，評估報告的依據是國家標準《房地產估價規范》，而不是地方性的依據。其次，要寫明評估人員是否進行了實地勘察，哪些評估人員進行了實地勘察、哪些評估人員沒有進行實地勘察，這都要一一寫清楚。
最后，評估師需要簽字，如果沒有簽字是不合法的，因為我們可以根據簽字去查詢評估師是否具有相應的評估資質。
另外，評估機構的蓋章是必不可少的。光有蓋章也不行，還要看看這個章的性質，必須是評估機構的公章，很多評估公司在評估報告上蓋的是xx評估公司xx項目專用章，不是圓形的公章，而是像是發票專用章的那種橢圓形的章，這樣的章都是不合法的。
附件中要有估價對象的位置圖，四至和周圍環境圖，土地形狀圖，建筑平面圖，外觀和內部照片，項目有關批準文件，產權證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構的資格證明等。
只要我們廣大被拆遷人具備一定的知識，就能夠識別真偽，防止被動。在此提醒廣大被征收人，當您遇到拆遷時，請務必關注您房屋價值的評估報告，以維護您正當、合法的補償利益。
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