商業房地產是指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產。狹義的商業房地產主要只用于零售業、批發業的房地產，主要包括百貨店、商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場、便利店、專賣店、倉儲商店等。廣義的產業地產既包括零售業、批發業的房地產，還包括酒店、餐飲、娛樂休閑、商務辦公等房地產。
今天主要討論狹義的商業房地產的評估，也就是商場和店鋪的評估。商業物業有大的商場也有小的店鋪。相對于住宅、辦公和工業物業來說，商業房地產的價值評估考慮到的影響因素最多，遇到的情況也最為復雜。下文主要從商業房地產的特點、現場勘查注意事項、評估方法三個方面闡述商業房地產評估需要注意的一些事項。
一、商業房地產的特點
1.收益性
商業房地產屬于經營性房地產，其主要特點是能夠獲得收益，其收益由商業租金收益、物業升值變現收益等多種收益，同時隨著商業經營的開展還會產生遞延附加值。
2.經營方式多種多樣
商業房地產經營方式有出售、只租不售、租售結合。
3.回收期長
根據目前地價及收益來看，商業房地產回收期一般在12-15年，國際上比較成熟的商業項目大約需要20年的回收期。
4.區域影響大
商業設施的外部性和集聚效應對于一個城市和對于一個區域都會帶來比較大的影響，從某種角度講商業項目也是政府的公共平臺，對市政、交通、市民的生活方式甚至對地區經濟都會有影響。
5.垂直空間價值衰減性明顯
商業房地產的價值在垂直空間范圍內表現出明顯衰減性。一般來說商業物業的價值以低層為高（高層商業物業頂層有景觀等因素，比較特殊），向上的方向其價值呈現快速的衰減，越到后面，價值衰減則越慢。這是因為低樓層對于消費者而言具有最便捷的通達度，不需要借助于垂直方面的交通工具，而向上的樓層需要借助交通工具，便捷度隨之減弱。
二、現場勘查需要注意的事項
商業房地產的實物狀況、權益狀況和區位狀況都會影響到其價值。
1.實物狀況
⑴建筑結構
建筑結構---混合結構和鋼混結構較多，鋼結構比較少，在房地產權證或者交易中心的登記簿信息中可以查到。
⑵建成時間
建成時間---建成時間涉及到建筑物的剩余可使用年限及維修費。
⑶空間布局
空間布局---整體建筑物內部的空間布局，著重考察建筑物內部人流的流動方式。另一個就是待估商業內部的空間布局。出入口的位置，是在建筑物內部的，還是臨街道，都會對商業房地產的經營產生影響，進而也會影響到商業物業的價值。
另外，一些大型商業用房往往要分割出租，其內部空間能否靈活的分割，對其收益也會產生較大的影響。因此，對商業房地產進行估價時，要適當的考慮其空間布局。
⑷樓層
樓層---通常狀況位于底層的商業用房價值要高于其他樓層的商業用房。根據估價實踐，大型商業大廈二層的價格可能是底層價格的50%-80%，三層為底層的40%-60%，然而對于一些社區內的商鋪，二層價格可能只有底層的35%-50%。
我們現在評估大多都是2層、3層和4層，分別取1層的70%、60%、50%。但是如果有自動扶梯上下，首層商業用房與其他層商業用房的價格差距將大大縮小。這個主要根據估價師現場勘查的情況，2層、3層和4層的便捷程度以及樓層差異對人流的影響程度來判斷。
⑸凈高
凈高---商業房地產的室內凈高偏低則會產生壓抑感，不利于經營；若凈高超過合適的高度，建筑成本會提高，也無助于房地產價值的提高。但是有些商業用房超過5.5米，可以隔層增加使用面積，我們要考慮到其收益的增加，進而會影響到商業房地產的價值。
⑹面積
面積---根據商業業態的差異，商業經營要求的不同，商業用房所需的經營面積會存在較大差異，如百貨商店的經營面積一般需5000平方米以上，超級市場500平方米以上，而一般的臨街店鋪僅為幾十平方米。因此對商業房地產進行估價時應區分，不同的經營業態對面積有不同要求。
⑺設施設備
設施設備---主要是電梯、空調、新風等設施設備對商業房地產的影響。
⑻裝修
裝修----商業房地產外立面的裝修，內部公共空間的裝修，這些都會影響商業房產價值。
2.權益狀況
⑴所有權或者使用權情況
土地所有權狀況、土地使用權狀況及房屋所有權狀況。
⑵他項權利設立情況
他項權利的設立情況主要是影響抵押價值。
⑶限制情況
建筑物的限制情況，可以到房地產交易中心查詢，主要是法院封查信息等。
⑷出租或者占用情況
租金、租期。如果是租期短于一年，我們在評估的時候可以不考慮。如果租期長于一年，我們在評估時則要考慮租賃情況的影響，分租期內和租期外兩個階段進行評估。
3.區位狀況
區位狀況包括位置狀況坐落、方位、與重要場所的距離、臨街臨路狀況、朝向、樓層等。
影響商業房地產價格首要因素是所處地段繁華程度，繁華程度越高，商業房地產價值越高。
臨街狀況也是現場勘查的重點：商業房地產一般都是臨街的，其臨街的具體分布情況對其價值也產生影響，在一條路上相距數米，將可能呈現不同的價格或租金水平。一般來說臨街面越寬越好，多面臨街，有利于商業房地產價值的提高。
三、商業房地產常用評估方法
根據《房地產估價規范》，商業房地產估價可以選擇比較法、收益法、成本法等。為準確評估商業房地產市場價值，基于商業房地產的收益性特點，在商業房地產交易比較活躍的地方，目前主流的方法適宜選擇比較法、收益法。對于成本法，可以選用，但一般不宜作為主要方法。
1、比較法
比較法是通過類似房地產的成交價格來求取估價對象價值的方法；較具體地說，是選取一定數量、符合一定條件、發生過交易的類似房地產，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當的處理來求取估價對象價值的方法。
主要就是要注意可比實例的選擇。實例是否可比，選取的實例與估價時點最好不要超過一年，樓層、結構相同，面積相差、臨街情況不要相差太大。商業房地產的轉售轉租比例比較頻繁，特別是小型商鋪，較易獲得比較實例，所以在商業房地產評估時，比較法是一種常用方法。另外，在用收益法評估商業房地產的客觀租金時，也可用市場比較法進行租金的測算。
比準價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數×市場狀況修正系數×房地產狀況修正系數
2、收益法
收益法是根據估價對象的未來收益求取估價對象價值的方法，即預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。
主要注意市場租金的選取，市場租金是用比較法比出來的。特別要注意租賃合同的租金，拿到委托方提供的租賃合同，要有合理的判斷，對于一些明顯高于市場情況的租金，不能按合同來計算。因為這種租賃關系是很不穩定的，租客很容易選擇替代的商業的物業來減少成本。如果不按租賃合同計算，要在評估報告中寫清楚，不按其計算的理由。
商業房地產的價值體現在其獲取收益能力的大小上，所以收益法是商業房地產估價常用的方法之一，它是以預期收益原理為基礎，其主要的工作是測算是商業房地產的凈收益、收益年限和收益率，在具體操作過程中要根據不同商業業態、類型區別對待。
