?房地產評估報告常見錯誤類型總結:
（一）報告書結構方面的錯誤
●報告書漏項（如：缺少估價時點、法人代表簽字、估價原則、評估依據、報告有效期、缺附件等）。
●報告書用語不規范：如將估價時點寫成估價時間，“坐落”寫成“座落”等。或者用抒情語言。
●估價時點設定不正確。如：拆遷評估應當設定在拆遷許可證頒布之日，而不是實地查勘之日。對原估價結論有異議的評估，時點應為原報告書時點。期房價值時點是現在。
●報告有效期除說明一年外，還要說明從何時計算，或者有效的時間段。
●如果考題中出現“估價師聲明”，要特別注意如果有2位估價師簽字，則該地方是否分別注明誰進行了實地查勘，誰沒查勘。
●如果考題中出現“假設和限制條件”，要注意不能假設估價對象報經規范批準改變了用途，或者假設有合法產權。
●估價對象分析時描述不全（應從區位、權益、實物狀況3方面說明）
⑴缺少房地產權益狀況描述（如：沒說明性質、土地取得時間、已使用年限，剩余年限。房屋所有權情況等）；
⑵土地實物描述不全面（如：沒說明坐落、地形、地勢、四至環境、土地開發利用狀況）；
⑶建筑物實物描述不全面（沒說明分棟建筑面積、規劃條件等）；
⑷區位狀況描述不具體，如：位于一棟建筑物中的某一套待估房地產區位狀況中未說明樓層朝向。
⑸租賃情況交待不清（如：沒說明租金標準、租賃期限）。
●選用的估價方法不妥（應根據估價對象類型、估價方法適用的對象、收集到的資料來確定。如：有收益的應當優先選用收益法，比較實例多的應優先用比較法，抵押的優先成本法，拆遷的用市場法，在建工程用假設開發法等）。
●未說明每種估價方法的定義、步驟。
●如果是特殊房地產，要說明是否經過了報批，是否可以做抵押物。
●保險評估不能將土地價值記入。
●劃撥方式取得的要扣除出讓金。
●拖欠工程款的房地產抵押價值要扣除拖欠工程款。
●再次抵押的房地產抵押價值要扣除已擔保債權。
●投資價值評估，則很多地方與普通市場價值評估不一樣（見《理論方法》第70頁）。
●拆遷評估對估價對象用途與面積的認定要符合有關拆遷評估規定（《理論方法》第97頁）。
●未說明估價結果確定的理由（各種方法得出的結果差別不大時可用簡單算術平均。否則，用加權平均，且權數不宜大于0.7小于0.3。特殊處理要說明原因）。
●拆遷評估的結論應當是完整權利狀況下的價值，不應當再扣除抵押、租賃、查封等影響。
●法院委托的司法評估的估價結論應當是完整權利狀況下的價值，不應當再扣除抵押、租賃、查封等影響。
●單純的地價評估要分別表示出單位地價、總地價、樓面地價3種價格。
●對司法委托拍賣評估的，一般只給出市場價值。不給拍賣底價，拍賣底價由法院參考評估結果制定。
（二）各種評估方法中的錯誤：
⑴比較法
1、可比實例選擇不當（如：地段要相近，用途、交易類型要相同，實例的面積不能過大過小、規模應當在估價對象規模的1.5-2范圍內，裝修設備應當相當。權利性質要相同，交易日期與估價時點要接近，不能相隔過長。如：超過1年）；可比實例數量要3個以上。
2、可比實例的幣種未說明，或未化成同一幣種。
3、建立價格可比基礎時，匯率選擇錯誤（應按可比實例成交時的匯率）。
4、非正常交易情況的要進行交易情況修正，修正時要注意，拍賣、招標的并不一定比協議價格高，如有部分費用轉嫁的要進行修正。
5、日期修正計算錯誤。
6、區域因素修正時，可比實例應當是原成交日期的狀況，估計對象是估價時點的狀況。
7、因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正。
8、在比較情況說明時判斷有差異應予修正，但在實際計算中未修正，或情況說明表中無差異，而計算時卻修正了。
9、修正幅度過大，單項修正超過20%。
10、計算結果有錯；比如：只考慮了地上部分的價格，未計算出地下車庫的價格，遺漏了部分房地產的價值。
11、不同性質的房地產（如：居住、工業等），其因素修正時選取的側重點和權重應不同（《房地產估價理論與方法》）P131。
⑵收益法
1、收益是通過租賃收入計算，如果通過商業收入計算，則費用計算時要扣除商業利潤。
2、出租房地產的租賃收入除租金外，還應包括租賃保證金或者押金的利息收入。
3、求有效毛收入時，除有租約限制的外，都要采用客觀收入（不能僅依據估價對象實際收入或某一個的收入情況確定）。
4、如果有已出租（已簽租賃合同）情況，要根據租賃合同的約定，分租賃期內（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況，按不同的租金標準分別計算。
