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土地評估方法介紹（建議收藏）

2021-07-27下載文件：暫時沒有下載文件

?“三舊”項目在更新改造過程中，會出現調整土地使用條件、發生土地增值等情況，這個過程中會涉及地價評估和補繳地價款的評估。

作為專業的城更人，除了要掌握所在城市的”三舊“改造項目地價計收政策，地價評估技術和方法也不可不知。

根據《城鎮土地估價規程》和《國土資源部辦公廳關于印發<國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范>的通知》，常用的土地評估方法有五種：（1）收益還原法；（2）市場比較法；（3）剩余法；（4）成本逼近法；（5）公示（基準）地價系數修正法。

出讓地價評估，應至少采用兩種評估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。

（一）收益還原法

1.基本含義

收益還原法，是根據估價對象的預期收益來求取估價對象價值或價格的方法。

具體來說，是預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數將未來收益轉換為價值得到估價對象價值或價格的方法。

根據將未來收益轉換為價值的方式不同，可分為報酬資本化法和直接資本化法。

報酬資本化法是一種現金流量折現法，即房地產的價值或價格等于其未來各期凈收益的現值之和。

直接資本化法是預測估價對象未來某一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數得到估價對象價值或價格的方法。

2.適用范圍

收益還原法適用于具有收益或者具有潛在收益的不動產評估。比如，住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房、倉庫、農地等收益性房地產。

3.基本公式

（1）報酬資本化法

公式為：

式中：V：估價對象在價值時點的收益價值

A：估價對象未來各期的凈運營收益，簡稱凈收益

r：估價對象未來各期的報酬率，也稱折現率

n：估價對象收益期或持有期

（2）直接資本化法

公式為：V=A/r

式中：V：估價對象在價值時點的收益價值

A：估價對象未來某一年收益

r：資本化率

4.估價程序

（1）選擇具體估價方法

（2）測算收益期或持有期

（3）測算未來收益

（4）確定報酬率或資本化率、收益乘數

（5）計算收益價值

（二）市場比較法

1.基本含義

市場比較法，是根據與估價對象相似的實例的成交價格來求取估價對象價值或價格的方法。

具體來說，根據替代原則，是將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，并依據后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估期日地價的方法。

2.適用范圍

市場比較法適用于市場發達、有充足具有代表性的比較實例、具有交易性的不動產評估。

例如，住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產開發用地等。

3.基本公式

公式為：V=( VB1×A1×B1×C1×D1×E1×F1 ＋VB2×A2×B2×C2×D2×E2×F2 …＋ VBn×An×Bn×Cn×Dn×En×Fn)／n

式中：V：待估土地價格

VB：比較實例土地價格

A:待估土地交易情況指數／比較實例土地交易情況指數

B:待估土地估價期日地價指數／比較實例土地交易期日地價指數

C:待估土地各區域因素條件指數／比較實例土地各區域因素條件指數

D:待估土地各個別因素條件指數／比較實例土地各個別因素條件指數

E:待估土地容積率修正指數／比較實例容積率修正指數

F:待估土地剩余使用年限修正指數／比較實例剩余使用年限修正指數

4.估價程序

（1）收集交易實例；

（2）選取可比實例；

（3）建立價格可比基礎；

（4）進行交易情況修正；

（5）進行估價期日修正；

（6）進行區域因素修正；

（7）進行個別因素修正；

（8）進行容積率修正；

（9）進行使用年期修正；

（10）求出比準價格。

（三）剩余法

1.基本含義

剩余法(又稱假設開發法、倒算法、殘余法或余值法),是根據估價對象預期開發完成后的價值來求取估價對象價值或價格的方法。

具體來說，是在估算開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除正常開發的建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關的專業費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。

2.適用范圍

凡是具有開發或再開發潛力且開發完成后的價值可采用比例法、收益法等成本法以外的方法測算的房地產，都適用假設開發法估價。

比如，可供開發的土地，在建工程，可重新開發、更新改造或改變用途的房地產（包括改建、擴建、重新裝飾裝修等）。

3.基本公式

公式為：V=A-B-C

式中：V：待估土地價格

A：開發完成后的不動產總價

B：開發項目整體的開發成本（包括建筑費、專業費、利息、稅費、租售費用和不可預見費等）

C：開發商合理利潤

4.估價程序

（1）調查待估土地基本情況；

（2）確定待估土地的最有效利用方式；

（3）估計開發建設周期和投資進度安排；

（4）估計開發完成后的不動產總價；

（5）估計建筑費、專業費、利息、稅費、租售費用和開發商應得的利潤等；

（6）測算待估土地的土地價格。

（四）成本逼近法

1.基本含義

成本逼近法，是以取得和開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，加上客觀的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益等確定土地價格的方法。

2.適用范圍

成本逼近法，適用于市場不活躍、無潛在收益的不動產評估。

比如，學校、醫院、圖書館等以公用、公益為目的的房地產。

3.基本公式

公式為：V=(A+B+C) ×（1±D）× E

式中：V：待估土地價格

A：土地成本價格=土地取得費、土地開發費、稅費、利息及利潤之和

B：土地增值收益

C：稅費、利息和利潤

D: 區位修正系數

E: 年期修正系數

4.估價程序

（1）確定土地成本價格

土地取得費、土地開發費、稅費、利息及利潤之和,就是土地的成本價格。

（2）確定土地增值收益

土地增值收益是待估土地因改變用途或進行土地開發,達到建設用地的某種利用程度而發生的價值增加,是土地開發或再開發后市場價格與成本價格之間的差額。

（3）價格修正,確定價格

在運用成本逼近法公式初步評估出待估土地價格后,由于所選用的成本均為待估土地所在區域的平均成本,因此,還應根據待估土地在區域內的位置和宗地條件,進行個別因素修正;同時,還由于成本價格一般不考慮土地使用年期,它是對土地無限年使用進行的投資,因此,一般還應根據具體情況進行使用年期修正,最后確定價格。

（五）基準地價系數修正法

1.基本含義

基準地價系數修正法，是利用城鎮基準地價（路線價）和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估土地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取待估土地在估價期日時價格的方法。

該方法本質上是一種比較法，并且是一種間接估價方法，因為基準地價是一種評估價。

2.適用范圍

基準地價系數修正法適用于具備基準地價有宗地價格修正體系成果的城鎮土地價格評估。

3.基本公式

公式為：V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj

式中：V：土地價格

V1b：某一用途土地在某一土地級（或區域）上的基準地價

∑Ki：土地的地價修正系數

Kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數

4.估價程序

（1）收集有關基準地價的資料；

（2）確定待估土地所處級別（或區域）的同類用途基準地價；

（3）分析待估土地的地價影響因素，編制待估土地的地價影響因素條件說明表；

（4）依據土地的地價影響因素指標說明表和基準地價系數修正表 ,確定待估土地的地價修正系數；

（5）進行估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正；

（6）求出待估土地的地價。

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