浙江眾誠云創(chuàng)資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限公司??
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01
估價(jià)對(duì)象的界定
界定自然資源的實(shí)物載體范圍，是明晰自然資源資產(chǎn)權(quán)利范圍的基礎(chǔ)。評(píng)估中應(yīng)從各自然資源門類及其細(xì)分種類、平面與立體界地址范圍、不同自然資源間在平面和立體維度的相鄰關(guān)系等方面對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)物客體特征進(jìn)行清晰描述、明確界定，確保不重不漏。
02
影響因素分析
除各類自然資源資產(chǎn)評(píng)估時(shí)需關(guān)注的價(jià)格影響因素外，評(píng)估中還應(yīng)重點(diǎn)分析自然資源資產(chǎn)包中因多種自然資源組合而產(chǎn)生的關(guān)聯(lián)影響因素，以及因關(guān)聯(lián)因素形成的協(xié)同效應(yīng)或權(quán)衡效應(yīng)對(duì)單項(xiàng)資源資產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的增值或減值影響。
基于影響因素直接作用對(duì)象的不同，關(guān)聯(lián)影響因素可分為：
（1）對(duì)效用產(chǎn)生影響的因素。因多種資源組合而使某類資源資產(chǎn)能夠給產(chǎn)權(quán)人帶來的最佳效用或收益產(chǎn)生變化。例如，良好的生態(tài)景觀資產(chǎn)對(duì)其周邊房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生增值影響。
（2）對(duì)成本產(chǎn)生影響的因素。因多種資源組合而使對(duì)某類資源資產(chǎn)進(jìn)行最佳模式的開發(fā)利用時(shí)，需投入的必要成本發(fā)生變化。例如，為獲得生態(tài)景觀資產(chǎn)對(duì)同一自然資源資產(chǎn)包內(nèi)房地產(chǎn)用地產(chǎn)生的增值溢價(jià)，需投入額外成本以維護(hù)或提升生態(tài)景觀資產(chǎn)的質(zhì)量；以生態(tài)修復(fù)為主導(dǎo)方向的自然資源與以經(jīng)營性開發(fā)為主導(dǎo)方向自然資源資源組合供應(yīng)時(shí)，需額外增加保護(hù)性修復(fù)工程成本。
03
方法的選擇與運(yùn)用
一般要求
（1）采用分估模式時(shí)，對(duì)組成自然資源資產(chǎn)包的各單項(xiàng)自然資源資產(chǎn)可依據(jù)相應(yīng)的評(píng)估技術(shù)準(zhǔn)則，基于評(píng)估目的、市場特征資料完備程度等分別選擇適用的評(píng)估方法；既有估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)評(píng)估方法數(shù)量沒有明確要求的，可根據(jù)估價(jià)原理選用適宜的評(píng)估方法；
（2）評(píng)估自然資源資產(chǎn)包中某單項(xiàng)自然資源資產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，應(yīng)特別關(guān)注自然資源資產(chǎn)包中各類自然資源資產(chǎn)組合形成的協(xié)同效應(yīng)或權(quán)衡效應(yīng)對(duì)待估對(duì)象價(jià)格水平產(chǎn)生的增進(jìn)或抑制作用，通過對(duì)收益、成本、利潤率、增值收益率、還原率（貼現(xiàn)率）及風(fēng)險(xiǎn)值等相關(guān)參數(shù)的調(diào)整予以合理量化；
（3）采用合估模式時(shí)，優(yōu)先選用預(yù)期收益貼現(xiàn)還原路徑、整體價(jià)值剝離顯化路徑類的具體評(píng)估方法；當(dāng)需根據(jù)自然資源資產(chǎn)包的整體價(jià)格水平測算各單項(xiàng)自然資源資產(chǎn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)在分析各自然資源資產(chǎn)的貢獻(xiàn)與特征的基礎(chǔ)上，合理分?jǐn)偅⒃趫?bào)告中闡述價(jià)格分?jǐn)傔^程；
（4）組合供應(yīng)中，當(dāng)自然資源資產(chǎn)包中含有現(xiàn)階段難以產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值的自然資源時(shí)，可根據(jù)其前期取得、開發(fā)、維護(hù)等各項(xiàng)成本投入，對(duì)估值結(jié)果進(jìn)行合理調(diào)整，保障所有者權(quán)益；轉(zhuǎn)讓、抵押等其他目的的評(píng)估中，應(yīng)著重考慮市場供需對(duì)可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的影響。
（5）對(duì)關(guān)聯(lián)影響因素及其影響規(guī)律的識(shí)別、分析與量化在整體評(píng)估中具有重要意義，評(píng)估中應(yīng)結(jié)合各類自然資源資產(chǎn)的價(jià)格形成機(jī)制、價(jià)格變動(dòng)規(guī)律及市場交易中的實(shí)證經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)提煉科學(xué)顯化。
適用交易實(shí)例比較修正路徑類的方法時(shí)：①應(yīng)特別關(guān)注比較實(shí)例與待估對(duì)象在自然資源資產(chǎn)包組合類型與組合結(jié)構(gòu)比例等方面的可比性，按照相似性大于差異性的原則選取可比實(shí)例；②在價(jià)格影響因素修正中，應(yīng)注意可比實(shí)例與待估對(duì)象在關(guān)聯(lián)影響因素方面的差異，在論證分析的基礎(chǔ)上予以必要的修正。
適用預(yù)期收益貼現(xiàn)還原路徑的方法時(shí)：①應(yīng)重點(diǎn)分析收益的來源、構(gòu)成及其持續(xù)性等；②當(dāng)自然資源資產(chǎn)包中含有生態(tài)補(bǔ)償、生態(tài)權(quán)益收益、可交易的生態(tài)指標(biāo)配額等各類生態(tài)產(chǎn)品時(shí),應(yīng)納入總收益范疇，同時(shí)需關(guān)注為維護(hù)或提升生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)質(zhì)量而需額外進(jìn)行的人、財(cái)、物等各類投入；③關(guān)聯(lián)影響因素及資產(chǎn)組合的協(xié)同效應(yīng)、權(quán)衡效應(yīng)的影響需在收益或費(fèi)用測算環(huán)節(jié)予以體現(xiàn)，當(dāng)其對(duì)收益的風(fēng)險(xiǎn)性產(chǎn)生影響時(shí)，還可在貼現(xiàn)率（還原率）中合理體現(xiàn)。
適用整體價(jià)值剝離顯化路徑的方法時(shí)：根據(jù)市場交易實(shí)例確定自然資源資產(chǎn)包整體或其中某單項(xiàng)資源資產(chǎn)開發(fā)完成后的售價(jià)、開發(fā)成本等參數(shù)時(shí)，應(yīng)分析待估對(duì)象資產(chǎn)組合條件對(duì)其可能形成的影響。
適用重置成本模擬分析路徑的方法時(shí)：為實(shí)現(xiàn)自然資源資產(chǎn)包整體的合理有效利用，而以自然資源資產(chǎn)包中某類自然資源為載體進(jìn)行的必要的成本投入，可根據(jù)情況，在自然資源資產(chǎn)包中的各類資源資產(chǎn)問進(jìn)行合理分?jǐn)偂?/p>
適用價(jià)格或費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)修正調(diào)整路徑的方法時(shí)：若既有自然資源公示價(jià)及其修正體系中缺少能夠體現(xiàn)自然資源資產(chǎn)包中關(guān)聯(lián)影響因素對(duì)價(jià)格影響的修正系數(shù)，可在評(píng)估結(jié)果確定環(huán)節(jié)，對(duì)該方法的測算結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào)整、修正，并闡述理由。
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