房屋評(píng)估是評(píng)估什么?

2025-08-14 18:00:46

一、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)辦法是依照被評(píng)估房屋的常用結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、用料情況計(jì)算重置完全價(jià)值，然后按各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成情況的新舊程度折扣，而確定現(xiàn)值。城鎮(zhèn)各種所有制房屋進(jìn)行交易、互換、抵押、拍賣、典當(dāng)、轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、兼并、價(jià)撥、劃撥、拆遷或以房抵債、入股、投資等，涉及房屋價(jià)格的活動(dòng)，均依照本辦法評(píng)估作價(jià)。

　　二、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)原則：是以房屋重置完全價(jià)值確定各類房屋的價(jià)值為房屋評(píng)估計(jì)價(jià)的基本原則。

　　房屋重置完全價(jià)值是指房屋評(píng)估時(shí)前一年重新建造該類房屋應(yīng)花費(fèi)的全部投資。

　　重置完全價(jià)值的確定，包括建筑安裝工程造價(jià)、室外工程費(fèi)、土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價(jià)值。

　　1、建筑安裝工程造價(jià)(簡(jiǎn)稱工程造價(jià))，一律按房屋評(píng)估時(shí)前一年執(zhí)行的《XX省建筑工程預(yù)算定額》及各市發(fā)布的單位估價(jià)表、《XX省統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額單位價(jià)目表》、XX省建筑安裝工程費(fèi)用定額以及有關(guān)規(guī)定，編制預(yù)算成本。在編制預(yù)算成本時(shí)，施工安裝企業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，省轄市按地市級(jí)企業(yè)取費(fèi)，縣或縣級(jí)市按縣市級(jí)企業(yè)取費(fèi);材料價(jià)格的調(diào)整系數(shù)，一律按當(dāng)年當(dāng)?shù)卣?guī)定的材料價(jià)格調(diào)整系數(shù)及規(guī)定按實(shí)際調(diào)整的材料差價(jià)，合理確定。工程造價(jià)為確定重置完全價(jià)置的基礎(chǔ)。

　　2、室外工程費(fèi)，系指建筑物以外與建筑物直接配套的上下水設(shè)備、電照、甬路和化糞井等工程費(fèi)用。

　　3、土地征用費(fèi)，系指按《土地管理法》核定的征用土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)。

　　4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，系指拆除房屋收購(gòu)費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)、搬家費(fèi)、停業(yè)損失費(fèi)等。

　　5、房屋座落地段因素，具體表現(xiàn)為以級(jí)差地租為基礎(chǔ)的地段差價(jià)。各市、縣房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)各地土地級(jí)差情況，劃分若干地段，確定相應(yīng)的地段差價(jià)。朝向差價(jià)，各地房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，依據(jù)房屋的不同朝向，確定不同的差價(jià)率。單元內(nèi)各朝向增減差價(jià)率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。樓層差價(jià)，各地房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)多層或高層住宅的具體情況，確定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格樓層和其余各樓層的差價(jià)率。各樓層增減差價(jià)率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。

　　6、根據(jù)房屋的特殊結(jié)構(gòu)，對(duì)于房屋的重置完全價(jià)值還可作出增加或減少的規(guī)定。對(duì)于房屋特殊屋面做法和墻體厚度，應(yīng)以當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)和通用的做法及厚度為基礎(chǔ)計(jì)算調(diào)整分值。室內(nèi)凈高，一般居住用房以室內(nèi)凈高2、8米為基礎(chǔ)，在其他條件不變的情況下，每增高或降低10厘米，房屋建筑造價(jià)即增加或減少2%左右，可按此計(jì)算其調(diào)劑分值。對(duì)于禮堂、劇院以及房屋的地下室、暗樓、借墻、共墻等，均可結(jié)合房屋建筑的實(shí)際情況和技術(shù)、業(yè)務(wù)上的具體規(guī)定，作出增減價(jià)值的規(guī)定。

　　三、房屋分類：按部頒《城市房產(chǎn)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定，房屋常用結(jié)構(gòu)分為四類七等

　　1、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋。這類房屋一般內(nèi)外裝飾良好，設(shè)備比較齊全。

　　2、磚混結(jié)構(gòu)一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墻等，并有陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。

　　3、磚混結(jié)構(gòu)二等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻，沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其它房屋。

　　4、磚木結(jié)構(gòu)一等：材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木(石料)結(jié)構(gòu)，這類房屋一般是外部有裝修處理，內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級(jí)房屋。

　　四、房屋耐用年限及殘值率：

　　5、磚木結(jié)構(gòu)二等：結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒(méi)有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋。

　　五、房屋新舊程度的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：房屋新舊程度評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)(見(jiàn)附表一)，是根據(jù)部頒《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)(試行)》，參考典型代表城市的有關(guān)資料確定，原則上將房屋按常用結(jié)構(gòu)分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)四種類型。這四種類型房屋的新舊程度，都是以各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分十二個(gè)工種項(xiàng)目的狀況評(píng)估的。評(píng)估的房屋新舊程度，應(yīng)與相應(yīng)的質(zhì)量等級(jí)相吻合。

　　6、磚木結(jié)構(gòu)三等：結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、材料較差，室內(nèi)沒(méi)有專用上、下水等設(shè)備，較低級(jí)的磚木結(jié)構(gòu)房屋。

　　7、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)：如簡(jiǎn)易樓、平房、木板房、磚坯、土草房、竹木捆綁房等。

　　在評(píng)估時(shí)，如建筑情況復(fù)雜，各地可根據(jù)具體情況，在每等內(nèi)可再分級(jí)。有些房屋介于兩個(gè)等級(jí)之間，應(yīng)以主要結(jié)構(gòu)為主定級(jí)。

　　六、房屋建筑面積的計(jì)算：房屋評(píng)估計(jì)價(jià)一律按房屋的建筑面積(平方米)計(jì)算其價(jià)值。戶建筑面積計(jì)算公式：本棟房屋總建筑面積戶建筑面積=戶使用面積×----------本棟房屋總使用面積房屋建筑面積按國(guó)家經(jīng)委《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定計(jì)算。房屋使用面積按建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定計(jì)算(其規(guī)定附后)。

　　七、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)方法：以房屋的建筑面積(平方米)、按測(cè)定的重置單價(jià)計(jì)算房屋重置完全價(jià)值(原值)，根據(jù)評(píng)估的房屋新舊程度，計(jì)算房屋現(xiàn)值(凈值)。其計(jì)算公式如下：

　　1、房屋重置完全價(jià)值(原值)=房屋建筑總面積×房屋重置單價(jià)±房屋的增減價(jià)值

　　2、房屋現(xiàn)值(凈值)=房屋重置完全價(jià)值(原值)×評(píng)估的房屋新舊程度(%)

　　3、房屋應(yīng)提折舊=房屋重置完全價(jià)值(原值)-房屋現(xiàn)值(凈值)。

　　4、年折舊額=房屋重置完全價(jià)值(原值)×(1-殘值率)÷耐用年限

　　5、年折舊率=年折舊額÷房屋重置完全價(jià)值(原值)×100%

　　6、尚可使用年限=房屋的耐用所限×評(píng)估的房屋新舊程度(%)

　　八、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)工作程序：

　　1、凡進(jìn)行房屋評(píng)估作價(jià)的單位和個(gè)人，必須持有關(guān)證件向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理處(所)申報(bào)，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理處(所)安排專業(yè)評(píng)估人員進(jìn)行評(píng)估作價(jià)。

　　2、評(píng)估人員要對(duì)房屋圖卡資料復(fù)查核對(duì)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、測(cè)繪、評(píng)議，準(zhǔn)確丈量房屋的建筑面積、使用面積，調(diào)查房屋的建筑年代、朝向、層次和用途，按照房屋評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)勘察記錄房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完損等級(jí)、新舊程度和房屋的增減價(jià)值。

　　3、整理勘察記錄，計(jì)算房屋的重置完全價(jià)值(原值)、現(xiàn)值(凈值)，尚可使用年限、殘值等。

　　4、整理填寫(xiě)房屋完損等級(jí)勘估表和房屋價(jià)值評(píng)估表(見(jiàn)附表二、三)，作為提供確定房屋價(jià)格的依據(jù)。

　　九、各市、縣房地產(chǎn)主管部門(mén)可依據(jù)本辦法結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定具體實(shí)施細(xì)則。

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