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關鍵詞：房地產；不良資產處置；回收購買；房地產評估
隨著近年來越來越多的收購項目出現，在不良資產收購過程中，房地產評估已經成為一項重要內容。房地產評估是不良資產收購過程中的一個關鍵性環節，這一環節的實施對于房地產收購的風險控制起到決定性作用。因此，在不良資產收購之中，房地產收購過程中一定要做好評估工作，以此來保障雙方經濟利益，避免風險。
一、不良資產收購之中的房地產評估特點分析
（一）價值類型復雜
在不良資產的收購過程中，房地產方面的評估有著很多的價值類型，除了市場價值之外，還有一些其他的價值，比如投資價值、殘余價值以及清算價值等。因此在具體評估過程中，需要將評估的對象和評估的目的作為依據，以此來實現價值類型的明確，并定義具體的價值類型。在不良資產收購的房地產評估之中，評估機制通常需要將兩個或者多個價值提供給委派方。
（二）類型多且分布散
通常情況下，不良資產收購之中的房地產不僅包括純土 地、“爛尾樓”、已經建成的房地產，同時也包括地上建有不在 收購范圍之內建筑物的一些土地，和不在收購范圍之內土地 上的建筑物。[1]因此，在不良資產的收購之中，房地產有著十 分明顯的分散情況。
（三）作業時間短
不良資產的收購工作本身就是一項需要在短時間之內完成的工作，而收購的一個大前提就是項目評估，所以，房地產評估僅僅是從不良資產收購的短時間之內化分出更短的一段時間來進行的評估工作，在大多數情況下，都是要求評估機構在看完現場之后的一兩天之內出結果。另外，由于部分的房地產所在地區十分偏僻，房地產市場也不夠發達，所以信息資料的獲取就十分困難，且并不具備足夠多的參照物可以比較，因此在不良資產的收購之中，房地產評估工作的作業時間短也使得該工作十分緊張。
（四）不確定性因素很多
在收購項目之中，很多的委托方所提供資料的產權資料都并不完備，因此評估機構就難以度其產權性質和產權面積予以確定。雖然一些房地產具有完善的所有權資料，但是由于這些資料十分多樣化，也為房地產評估帶來了很大困難。[2]由此可見，在不良資產收購之中，房地產評估的不確定因素有很多，這些不確定因素也就導致了房地產評估以及收購的不確定性。
二、不良資產收購之中的房地產評估程序
在不良資產收購之中，對于已經確定收購的房地產，需要切實有效地做好評估工作，以此來保障交易的順利進行。因此，在此過程中，委托方一定要委托具有資質的評估機構來進行房地產評估。在具體評估過程中，評估程序如下：
（一）核實房地產的產權，并對風險進行評估
在已經達成了收購意向的情況下，需要委托房地產所在地的國土部門以及房產管理部門之中相應的職能機構對所要收購的房地產產權進行核實，并分析房地產產權方面可能會出現的風險。通過這樣的方式，才可以讓不良資產收購過程中房地產收購的科學性得以進一步提升。
（二）對不完善的房地產產權加以整改
在進行不良資產的收購過程中，對于準備要收購的房地產，如果其產權存在不完善性，評估機構應該對其不完善性進行評估，并根據房地產所在地的國土部門以及房產管理部門之中相應的職能機構所提供出的相應建議，采取有效的補救方法對房地產的產權加以整改。通過這樣的方式，才可以讓房地產實際產權所存在的影響得以有效改善，使其具備出讓資格。
（三）評估結果的出具
對于出讓條件充足且沒有潛在風險存在的房地產，評估機制應該向委托方出具相應的評估結果，其中包括房地產的市場價格和該房地產的建議價格。首先應該對劃分市場價值的標準予以公開，對于沒有任何可以確定的風險存在、完全與出讓標準相符的房地產，評估機構應該給出科學合理的價格認定結果。然后將委托方具體的操作條件作為依據，對于房地產評估之中的各種情況加以充分考慮，然后對交易方式予以科學確定，比如置換和拍賣等的交易方式。
三、不良資產收購之中的房地產評估技術問題解決
在不良資產評估之中，房地產評估通常會涉及到很多的技術性問題，所以在具體的房地產評估工作之中，評估機構一定要對這些技術問題及其解決方法加以重視，以此來保障房地產評估效果。
（一）兩種評估方法所產生的結果存在差異
在進行不良資產的收購之中，由于不同房地產評估方式有著不同的評定角度，而在每一種評估方法的應用過程中，所依據的資料和數據也有著一定的差異，所以，相關數據資料的不確定或者是評估方法的不同，都將會對評估結果造成一定程度的影響，進而出現兩種評估方法之間的結果差異。因此在進行房地產評估的過程中，對于同一對象，最好是采取兩種以上的方法來進行評估，通過這樣的方式，才可以讓不同評估方法之間實現相互的補充，以此來避免資料不確定或者是評估方法差異對于房地產評估結果的不利影響。通過這樣的方式，才可以讓房地產評估變得更加科學合理，進而為雙方利益的保障提供出合理化的依據。
（二）房地分離問題
在面對房地分離問題時，首先需要對房地一致這一原則加以明確，所謂房地一致，也就是我們經常提到的房地產一致，它指的是在建筑物抵押過程中，是將建筑物和建筑物所占范圍之內的土地使用權一起抵押，也就是我們所說的房隨地走、地隨房走。而房地分離則剛好與這一原則相悖，這樣的問題主要出現在一些企業的改制之中，尤其是一些國有企業，經常會將房產評估所得出的凈資產額作為低價，將房產出售給了其他人，或者是進行了破產關閉。但是因為國企所占用的土地大多是歷史形成的一些劃撥土地，所以在具體的改制之中很容易出現以下的幾種情況：第一，這些劃撥土地的使用權不能改變，企業經營之中所應用的房產或者是企業過戶到股東名下的房產等，在改制之后出現了房產法人和地產法人分離情況，進而導致房地分離；第二，企業將劃撥的土地直接轉到改制之后的企業名下或者是新的股東名下，但是房產卻依然在原來的企業名下，且原來的房產已經被抵押出去，這也就出現了房地分離情況；其三，在進行破產清算過程中，地上的建筑已經作為破產資產拍賣給了其他人，但是劃撥土地卻屬于政府土地，政府要將其收回，這樣也會導致房地分離問題出現。
因此在具體的房地產評估過程中，應該對房地分離的情況加以重視，首先需要明確房產和地產的抵押情況，然后應該對這兩者的歸屬權加以明確，在保障不存在房地分離的基礎上才可以將房地產放在一起進行評估。通過這樣的方式，才可以有效避免房地分離情況為房地產評估帶來的不利影響，以此來保障雙方的經濟利益。
四、不良資產收購之中的房地產評估注意事項
（一）注重前期的充分溝通
在對收購的房地產項目進行評估時，通過充分的前期溝通，通常可以達到事半功倍的效果，在收購方委托評估機構進行房地產評估之前，通常已經對項目進行了一定程度的調查和了解，所以，委托方可以與相關人員進行充分溝通，進而讓評估機構對于即將要評估的項目做到更加深入的了解。在進行了充分的前期溝通之后，收購方也應該在委托方具體的評估之中與其進行實時溝通，以便對委托方的處置方案做到進一步了解，評估師也可以和委托方之間進行協商，以此來實現價值類型的合理選擇和定義的明確，保障價值類型的選擇和實際的評估目的一致，并和委托方之間對選擇和應用的價值類型做到充分理解。[3]
（二）注重現場路線的合理安排
在對收購的房地產項目進行評估時，由于評估的時間很短，所以為實現對現場的充分走訪和調查，以保障房地產評估質量，就應該對現場的路線急性合理安排。通過這樣的方式，才可以將房地產的評估以及相關的咨詢工作在短時間之內完成，并保障評估結果的客觀性。
（三）注重資產處理方案的綜合考慮
合理的處理方案制定可以為委托方今后的資產處理提供出一套可行性的思路，因此在進行不良資產收購的房地產評估過程中，評估機構一定要注重資產處理方案的綜合考慮，并對回收時間加以科學預計。在具體的房地產收購評估之中，處理方案主要可以按照以下的方式來進行確定：第一，可以通過訴訟和解或者是直接買賣等的方式來進行資產收購，這種方案的實施可以節約更多的時間。第二，可以對收購的房地產資產進行再次的包裝，然后將其轉讓，這種方法需要花費比較長的時間。[4]第三，可以對收購的房地產適當進行改造，或 者直接按照原來的狀況進行自營或者是出租。
（四）注重根據房地產現狀和處置方案來進行評估技術的確定
在進行不良資產收購的房地產評估之中，評估機構一定要將房地產得到現狀以及委托方的處置方案作為依據，結合房地產價值各個方面的影響因素來進行資產評估。通過這樣的方式，才可以實現評估技術思路的合理確定。
五、結束語
綜上所述，在當今，不良資產收購的現象已經越來越普遍。而在不良資產的收購之中，房地產收購是一項重要內容。但是由于房地產的價值類型很多且十分復雜、房地產本身的類型很多、評估的時間很短、評估過程中會受到諸多因素的影響。所以，在具體的評估過程中，收購方和評估機構都應該嚴格按照規定的程序進行，并加強雙方的溝通，以此來保質保量地完成房地產評估。
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