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工業房地產評估方法探析

2021-07-19下載文件：暫時沒有下載文件

?工業房地產在估價實務中經常涉及，其建筑形態、經營方式和管理要求多種多樣，且所處地域的社會經濟發展狀況及工業房地產市場發育水平也不一而足。因此，評估時不能一概而論，應針對具體情況選擇合適的評估方法和技術路線。筆者就曾經涉獵過的工業房地產評估項目做一些歸納和探討。

1.工業房地產通用性分類

工業房地產按其通用性分為通用廠房和專用車間兩類。

●通用廠房多見于輕工業，多層、小高層建筑較為常見，較輕型的機電設備均能承載。該類廠房集約化程度高，轉型快，便于改造、分割、出租和轉售，深圳廠房大多屬于此類。

●專用車間多見于重工業，常見的為單層、大跨多跨、層高較高的建筑，承載重型專業化機電設備。該類廠房多組成獨立廠區，平面布置依工藝流程劃分，專業性強，轉型困難，土地利用程度低（常說的地多房少）。現在比較常見的單層輕鋼結構車間也屬此類。

2.工業房地產經營方式分類

工業房地產經營方式分為自用和出租兩類。

●自用型工業房地產從項目立項始，就以生產某種產品為目的。企業獲取建設用地后，依產品工藝要求進行廠房設計、建設，建成后自行使用。專用車間多屬于此類。該類廠區的典型特點，就是自用自產，不能分割。

●出租型工業房地產以經營租賃為主，建設單位自身并不生產具體產品，進行項目建設的目的在于尋租獲利，因而建設的廠房通用性強，集約化程度高。

3.工業房地產管理要求分類

政府對工業房地產的管理，一般通過土地出讓合同約定或產權登記方式表現出來。從評估角度，可將管理要求分為兩類：

●一類是商品化管理，就是在土地出讓合同或產權登記附注中明示，項目可分割銷售。在產權登記形式上，就是分割成單元辦產權證，土地可能登記分攤用地面積，也可能登記共用土地面積。建設單位以產權登記單元為單位出租或出售。

●另一類是項目化管理，就是在土地出讓合同或產權登記附注中明示，項目需整體自持，或整體轉讓，不得分割出售。其產權登記的顯著特征，就是對整宗土地進行登記，房屋登記產權時，只登記共用土地面積。

需強調的是，一些項目政府并未在產權登記中明示是否可分割出售，土地出讓合同一般條款中約定地價款交清后，建設單位可以全部或部分出租、出售，但對于獨立的自用型專業化廠區而言，分割出售或出租的假設前提是不合理的，也不符合實際情況，應當默認為項目化管理。

誠然，上述分類并不是絕對的，有時是互相融合的。當出現某種特定情況時（如評估清算價格），它們會相互轉化。但除非特別說明，評估都是基于持續經營、正常使用假設前提的。

4.工業房地產評估的技術思路與方法

工業房地產評估的技術思路與方法，應當與其通用性、經營方式與管理要求相適應。對于通用性強、出租型、商品化管理的工業房地產，其評估技術思路與方法與普通商品住宅相似，不再贅述。本文著重探討專業性強、自用型、獨立廠區式項目化管理的工業房地產評估技術思路與方法。

該類房地產市場交易少，且可比性差，一般不具備比較法選用條件。

該類房地產具有經營收益，具備收益法選用條件。但收益應為整體的生產經營收益，而非“拆零式”單座建筑物租金收益構成的總和。因此，收益法理論上可行，但測算整體的生產經營收益，在資料搜集上是有相當難度的。因為房地產估價強調的是客觀收益，而不是企業個別收益。而且，工業房地產整體性估價，不能與企業價值評估相混淆。因此，收益法評估整體工業房地產，在實務操作上是存在很大困難的。

對該類房地產的評估，一般是現房評估，不具備假設開發法選用的條件。對于該類房地產的待建空地估價，是否適用假設開發法呢？這取決于對開發完成后的不動產價值評估。如前所述，該類開發完成后的不動產價值無論是比較法還是收益法評估，在實務操作上都是比較困難的。因此，假設開發法評估該類房地產所占用的待建空地價值，同樣是困難的。在可以選用比較法、公示地價系數修正法或成本逼近法評估地價的情況下，一般也不會選用假設開發法。

該類房地產土地取得成本及房屋建造成本資料比較容易搜集，特別適用成本法。而且，該類工業項目都是企業向政府購買土地使用權后，自行建造、自行使用，成本法能很好地反映這一客觀過程，是該類房地產最為可靠、最為穩妥的評估方法。尤其是房地分估路徑，整宗土地價值單獨評了；至于建筑物，不管建多建少，是否建成，建了多少就評多少，哪些列入評估范圍就評哪些，完全不用擔心房與地的適配性問題；采用這種評估路徑，還可以很好地評價評估結論的客觀性和合理性，工業用地價格比較透明，房屋建造成本也比較透明，簡直就是專為該類房地產量身定制的一種評估路徑。

工業房地產價格評估方法與技術路徑還應和當地經濟發展水平與房地產市場發育程度相聯系，需順其自然、順理成章。在對專業性強、辨識度高的獨立式自用型整體性工業項目評估時，應當牢牢把握其整體性特征。應當說，就算當地社會經濟發展水平及工業房地產市場發育程度再低，也會有一部分廠房出租或出售的零星案例，但需慎重考慮這些案例與整體項目是否存在可比性；無論出售或出租案例，都會涉及到房與地的適配性問題，評估報告去分割、界定房屋所占用的土地數量，不權使問題復雜化，而且這樣操作的準確性、有效性也存疑；依據這些案例，將整體性房地產“化整為零”、進行“拆零式”評估，是不妥當的。

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